賃貸不動産の管理委託契約について解説〜収益を最大化させるために〜2023.08.30

今回は不動産の管理を管理会社に委託する際に必ず交わされる、管理委託契約について解説していきます。
この管理委託契約は、主に分譲マンション向けの管理の際に用いられることが多いですが、ここでは特に収益不動産の管理委託契約の種類について解説していきます。

1.管理委託契約とは

管理委託契約とは、不動産オーナー（マンション管理組合や個人の投資家など）が管理会社にその物件の管理を依頼する契約のことをいいます。
物件は持っていても管理が苦手なオーナー様や、本業で管理に時間が割けないオーナー様のサポートを行うのが管理会社のおおまかな役割になります。
サポートの範囲は契約によって違いはありますが、一般的には下記の業務を代行することがほとんどになります。

①家賃の集金・督促業務

賃貸借契約に則り、定められた金額を入居者から集金する業務を代行します。
仮に入金が滞った場合は、その入居者に対し督促業務を行います。
また保証会社や保証人へ連絡を行い、家賃分を保証するよう働きかけます。

②共用部分などの管理・修繕

マンションやアパート共用部の清掃や管球交換を代行します。
物件で何か破損や漏水等が発生した場合にその緊急対応から修繕まで行います。
また、アパートやマンションが適切な状態に保たれるよう、修繕計画の立案や修正、その実行を行います。

③入居者の募集・契約・退去立会い

空室になった不動産の募集業務を代行します。
空室が発生するとオーナー様の収益は悪化してしまいます。
出来るだけ長く住んでもらえるように、また空室が発生した時に素早く空室を埋められるように、さまざまな施策を行います。
また、契約書の作成や適切な家賃の設定等、入居までに必要な業務を代行します。
さらに、退去が発生した際にはクリーニングの実施、故意による破損や汚損がある場合には現状回復費の請求、現状回復工事業者の手配等を行います。

このように、 アパートやマンショの運営は一棟からでも大変な労力と戦略が必要 となります。それを一手に担うのが管理会社で、オーナー様の手間を煩わせないように動いてくれます。そして、その契約である管理委託契約には2種類があります。

2.二種類の管理委託契約

①一般管理契約

一般管理契約とは、物件の管理業務を不動産管理会社に委託し、賃料の回収や督促業務、設備管理まですべてを代行してもらいます。
具体的な業務内容として、家賃の集金・督促業務、共用部分などの管理・修繕、入居者の募集・契約・退去立会い等が挙げられます。
契約は入居者とオーナー様が直接契約を結びます。 最も一般的な契約内容になります。

②サブリース契約（一括借り上げ管理契約）

サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げて、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。
「一般管理契約」との最大の違いは、家賃滞納や空き部屋が生じた場合でも「家賃収入」の保証があることです。

サブリース契約は、「保証賃料（管理会社が査定した相場賃料の90～95％の率をかけた料金が一般的）」が管理会社から大家さんにオーナーに払われることになります。
また入居者との契約も、 オーナーと入居希望者ではなく、管理会社と入居希望者との直接契約 を行なうことになるため、オーナーと管理会社による確認の手間や時間を省くことができます。

3.収益を最大化を目指すなら、サブリース契約は避けるべき２つの理由

①収益が最大化できない

仲介会社が間に入れば、その分収入は落ちます。
最大のポイントは、 サブリース契約が成立するような物件であるなら、確実にサブリースは避けるべき だという点です。

サブリース会社は、 オーナー様にお支払いする額以上の収益が確実に見込めるから、サブリース契約の締結を持ちかける のです。
サブリース契約が成立する物件であれば、誰が運用しようと管理さえしっかりしてくれる管理会社がついていれば、オーナー様の利益も確実に上がるのです。
サブリース会社が一括で借り上げ、運用しなければ客付けが難しいなんてことはあり得ません。

サブリースもビジネスです。 サブリース会社に利益が出なければ、契約のなど持ち掛けてきません。

②売却時に売却額が最大化できない

先述したように、サブリース会社は、 オーナー様にお支払いする額以上の収益が確実に見込めるから、サブリース契約の締結を持ちかける のです。
つまり、サブリース契約が成立している間は利益を最大化することが出来ず、利回りは下がることとなります。

この利回りの下落は、売却時に不動産の評価を低くします。なぜなら、 売却後もサブリース契約は購入者へ引き継がれ、次の買主が利益を最大化することができないから です。
サブリース契約の解除は法律上大変難しく、解除できたとしても多額の費用と多くの労力、時間がかかるので、他の投資家も手を出しにくくなってしまいます。

サブリース契約の解除については、以下の記事にて記載して おりますので、併せてご覧下さい。

4.まとめ

いかがでしたか。今回は管理委託契約の種類についてみてきました。
一見、安定的に収益が入るサブリース契約の方が良いように思われます。
しかし、 サブリース契約は収益を最大化するには悪手で、絶対に避けるべき契約 になります。 サブリースが成立するような契約なら、問題なくオーナー様の収益も上がります。
このことを意識し、管理会社を選ぶといいでしょう。