収入（家賃）を最大化することのできる管理会社の特徴について解説2023.01.12

物件を運営していく上で重要となる収入は、家賃収入が主になるのが一般的です。
なるべく損失を出さず、家賃収入を安定させる事が収益不動産を運営していく上で大事なポイントになります。空室は、オーナー様にとっては大きな損失です。

仮に5万円の家賃で貸し出せるポテンシャルがある物件が約半年空室になった場合、その損失額は30万円にものぼります。入居者との契約内容にも注意を払わなければなりません。
また、騒音や悪臭等、問題を発生させる入居者がいると、他の入居者が退去してしまう恐れや、新規の客付けが難しくなる恐れがあります。

該当の入居者を退去させようにも、日本では借地借家法が借主に非常に有利に作られていることから、多額の手間と時間、費用がかかります。
そういった事態を防ぐためにも、契約内容には注意を払う必要があるのです。

最後に、適切な家賃設定も必要不可欠です。
5万円で貸し出せる部屋を、適切な家賃設定が出来ずに4万円で貸し出してしまった場合、2年の契約期間で24万円もの損失になります。
上記のような損害の発生を防ぎ物件の収益を最大化させるには、適切な家賃設定・契約内容で空室期間が長くならない様に貸し出す必要があります。

そのために、リーシングをマネジメントすることが求められています。

1.客付け力のある管理会社とは

ポイントは、一つの募集物件に対し、いかに募集の間口が広いのか、という点です。
募集の間口が広いというのは、募集物件を一つの店舗に絞らず、物件近隣の多数の店舗で展開したり、近隣に店舗数が少ない、または自社店舗を持たない場合は適切なところに外注し、マネジメントできているか、という点です。

上記の差は、通常の管理会社とプロパティマネジメント会社で特に顕著に現れます。
なぜなら、通常の管理会社が行う客付けとプロパティマネジメント会社の行う客付けでは、目的が明確に違うからです。

プロパティマネジメント会社（当社）と一般の仲介管理会社との「目的」の違い

一般の仲介管理会社

プロパティマネジメント会社（当社）

なぜ、通常の管理会社の募集形態では空室は埋まらないのか?

十数年前までなら、通常の管理会社の募集形態で満室を維持することができていました。
以前は、そもそも賃貸住宅の数よりも家を探している人の方が多く、オーナー様優位の市場形態だったので、マネジメントなど無くとも満室にできていた背景があります。

しかし時代は変わり、ご存知の通り今では空室率の上昇が大きな問題となってきています。
不動産賃貸業に参入する会社や個人も増え、市場規模は大きくなった一方で競合物件もふえ、借主からすると同じような条件でも選択肢が増えるようになりました。
さらに追い討ちとして、人口が減少に入ったわが国においては、借り手の数も減り、ますますオーナー様不利な状況に変化しています。

つまり、今求められているのはオーナーの立場に立った管理会社なのです。

2.満室にできる募集形態とは

先述した通り、満室にできる管理会社の管理形態は以下の通りです。

オーナー様の収益を最大化させる管理の考え方としては、物件を満室にするために多くの客付け会社に募集の依頼をして入居者を募る必要があるとの認識に則り業務を行います。

しかし、通常の管理会社は客付業務での仲介手数料が収益の柱となっているため、自らの会社の利益を確保する必要があり、他社に募集の依頼が行いにくい状況が生まれてしまいます。 結果として自社でその物件を抱え込み、物件の間口を狭めてしまうことになります。

3.適切な家賃設定・契約形態にも注意が必要

客付けをしても、家賃設定が不適切だと収益を最大化することは出来ません。
空室を埋めるために、その部屋が持つポテンシャルをしっかりと競合物件から割り出し、理解する必要があります。
客付けを実施する際、その部屋が持つポテンシャルを理解せずに本来設定できるはずの家賃より安めに設定していることがよくあります。
勿論、相場より安いので部屋は埋まります。しかし、安くなっているので収益の最大化は叶いません。これは、オーナー様にとって大きな損失です。
また、問題が起こった時のために契約形態にも注意する必要があります。

基本的に、入居前の審査にて少しでも問題があると感じた場合は再契約の可能性を否定しない形で定期賃貸借契約にする必要があります。普通借家契約では、何か問題が起こったとしても、借地借家法の関係から入居者に対し立ち退きを主張することが非常に難しいです。
例えば家賃の滞納者がいたとします。オーナー様にとっては大きな損失を生む存在で、なるべく早く立ち退きを請求する必要がありますが、現在の日本の法律では家賃の滞納を理由に賃貸借契約を即座に解消することは出来ないようになっています。

ただ滞納するだけならまだいいですが、他の入居者に影響が出るような場合はさらに状況が悪くなります。
例えばゴミの滞留による悪臭や汚染がそれにあたります。他の居住者が悪臭を理由に退去してしまうのは勿論、新規の客付けの際に募集が難しくなり、リーシング業務にも影響を与えます。
結果として収益は大きく下がり、不動産の運営に大きな損失を与えます。仮に当該居住者を退去させることが出来ても、クリーニング代や原状回復で大きな手間とお金がかかります。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。
結論として一番大事なのは、管理会社の間口の広さです。その上で、いかにオーナー様に損失を発生させないような提案ができるかが管理会社としての力量になります。

ポイント

・ 募集物件に対し、間口が広く囲い込まないような体制をとっているか。
・ 部屋のポテンシャルを理解し、適切な家賃設定が出来ているか。
・ それぞれの契約形態の特徴を理解し、適切な契約形態の提示が出来ているか。

最低でも上記を理解し提案できる会社でなければ、収益を最大化することなど出来ません。現在運用されている不動産も、見方を変えれば大きく収益性を伸ばすことが可能なことが多くあります。

相談やお見積りに料金はいただいておりません。

この記事を読み収益の最大化に少しでも興味がありましたら、是非1度ご相談ください。お力になれるかも知れません。
最後までお読みいただき、誠にありがとう御座いました。