減価償却費とは何か〜利益を最大化させる為の活用方法について解説〜2023.04.25

賃貸不動産経営を語る上では欠かせない、「減価償却」というワードについて、正しい理解ができているでしょうか。
不動産経営において、この減価償却が正しく理解できていないと、利益を最大化させる機会を逃すことに繋がります。
本記事ではまず不動産における減価償却の概念を解説し、次に減価償却費の計算方法についてお伝えします。

減価償却の計算は一見複雑そうに見えますが、本記事を最後までご覧いただいた後はご自身で減価償却費の計算ができるようになっていることと思います。
本記事を通じて不動産の減価償却を理解し、ご自身の資産形成に役立てていただければ幸いです。

1.減価償却とは何か

そもそも減価償却とは、物の価値を時間の経過によって緩やかに減少していく、といった前提があります。
建物等の資産は時間が経つと劣化し価値が減少します。この減少する金額を、減価償却費として計上しているのです。
そして、 建物のように時間が経つと減価償却する建物が、「減価償却資産」にあたります。
逆に、 土地等の時間が経過しても劣化せず、価値が変わらないものに関してはこれに当たらない「非減価償却資産」にあたります。
土地が減価償却されない理由はこれに関連しています。

2.減価償却の目的

そして、この制度の目的は実態に則した経費計上を把握することにあります。
例えば、3000万円の建物を購入した場合、減価償却がないと単純に購入年度のみ3000万円もの赤字になります。
しかし、これらの償却資産は１年単位で利用するものではなく、長い時間をかけて継続的に利用し、利益を生むものです。
このように実情と実際のキャッシュフローには大きな差が生じます。
この差が生まれるのを防ぐためにある考えが、減価償却なのです。

また、減価償却費は、 実際の支出を伴わずに帳簿上のみ損益通算することができるので、正しく利用すれば所得税・住民税を減らすことができ、不動産収益を最大化することができるのです。

3.減価償却費の計算方法について

耐用年数について

減価償却を計算していく上で必須の要素が、「法定耐用年数」になります。耐用年数は、法律上の「使用可能な期間」です。使用する期間によって、費用を計上していくのです。

建物の構造により、使用可能期間は違いがあります。
下記は、税法上定められている法定耐用年数の一覧になります。

木造が一番短い試用期間として設定されており、鉄筋コンクリート（RC造）等が一番長い試用期間として設定されています。
RCなどの減価償却期間が長いのは、この法定耐用年数の長さから来ています。

アパートや賃貸マンションのような賃貸物件や、店舗や倉庫、事務所等がこれに当たり、非事業用は、マイホームやセカンドハウス等がこれに当たります。

減価償却期間の3つの算出方法

事業用の不動産については、建物の構造と法定耐用年数によって3つの算出方法を使い分けます。

① 新築の場合
対象の物件が新築の場合、上記の法定耐用年数表に当てはめた年数がそのまま減価償却期間となります。
例えば、新築で鉄筋コンクリート（RC造）のマンションを購入した場合、減価償却期間は47年になります。

② 築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合の減価償却期間
対象の物件の築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合は、下記の式に築年数（経過年数）と法定耐用年数を当てはめて計算をします。

例えば、築15年のRC物件を購入した場合、減価償却期間は、
（47年―15年）＋15年×20％＝35年　となります。

③ 築年数が法定耐用年数を超えている場合の減価償却期間
築年数が法定耐用年数を超えている場合の減価償却期間は、上記の法定耐用年数一覧表に当てはめて該当した法定耐用年数に一律20％をかけて算出できます。

例えば、築25年の木造物件を購入した場合、減価償却期間は、
22年×20％＝4年　となります。

なお、非事業用の不動産については、築年数に関係なく一律で該当する法定耐用年数が減価償却期間となります。

計算方法の具体例について

減価償却の計算方法には、定額法と定率法の2種類がありますが、平成28年度税制改正で建物や附属設備、構築物等において定率法は廃止されています。
そのため、今回の説明では定額法のみの解説とし、定率法の解説は省略したいと思います。

定額法とは、その意味どおり毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。
したがって、費用として計上される減価償却費は、毎年同額になります。

定額法による減価償却費の計算方法は下記の通りです。

そして、この減価償却期間は建物の構造と築年数から算出されます。

減価償却費を使いこなすためのポイント

減価償却費は、実際には支出をしないのにも関わらず、税金の計算上は経費にできるため、税金を抑える効果がある特殊な費用です。減価償却費を大きく取ることによって、キャッシュフローがプラスのまま不動産所得を赤字にすることができます。
この性質を利用し、課税所得を減らすことがポイントとなります。

4.まとめ

いかがでしたでしょうか。 減価償却は使いこなすことで不動産の収益を最大化することもできます。
今回の記事が少しでも参考になりましたら幸いです。
ぜひ、今後活用してみてください。