不動産投資におけるデッドクロスとは何か2023.04.25

不動産投資において、デッドクロスといった言葉を聞いたことがある方も多いかと思います。しかし、詳細な内容については知らないオーナー様もいることかと存じます。
今回は、デッドクロスとは何かについて解説していこうと思います。

1.デッドクロスとは

賃貸経営をされているオーナー様の大半は借入れを行い、賃貸経営をされていると思います。
デッドクロスとは、 「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」 を指します。

この状態に陥ると、 帳簿上は利益が出ているのに、キャッシュフローは悪化する 現象が起きます。これは、減価償却費の計上額が減り帳簿上の黒字が増え、黒字額の増加に伴い支払う所得税が増えることで起こる現象です。最悪の場合、黒字倒産に陥るリスクがあります。

2.デッドクロスに陥る２つの大きな原因

デッドクロスを正しく理解するためには、まずは、手元の資金繰り（キャッシュフロー）と帳簿上の利益は異なるという前提を認識する必要があります。
そして、その違いを生んでいる原因が、 「ローンの返済が進むと経費化できる利息が減る」 ことと 「減価償却費に計上できる金額が減る」 です。

ローン返済が進むと、経費化できる利息が減る

ローンの返済が進むと、利息が減っていくことが、デッドクロスとなる一つ目の原因です。

利息は経費にできるため、帳簿上の利益を圧縮し、節税効果があります。しかし、支払利息は下の図のように年々減っていきます。

ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますが、いずれの方法でも年々利息は減っていくため、 支払いが進むほど経費化できる金額も減るのは両者同じです。結果、帳簿上の黒字額が大きくなり、所得税が増えてキャッシュフローが悪化する のです。

ただし、元利均等返済はグラフの通り元金返済額が年々増えていくため、デッドクロスに陥るリスクは元金均等返済よりも高くなる点には注意が必要です。

減価償却費に計上できる金額が減る

経費として計上できる減価償却費が減っていくことが、デッドクロスのもう一つの原因です。

価償却費は実際の支出を伴わないので、帳簿上の利益を圧縮し所得税を減らすことができます。しかし、 減価償却には計上可能な期間があり、この期間を過ぎると経費計上額が減ります。
実際の不動産収入に変化がなくても、それまで経費として計上できた分がなくなるため、帳簿上の利益は大きくなります。これにより、帳簿上の利益に課税される所得税額は増えるため、キャッシュフローが悪化します。

先述したローンの元金返済額の増加と減価償却費の減少が同時に起こる場合には、デッドクロスに陥る可能性がより高くなります。

なお、減価償却については、以下のページも是非参考にしてみてください。

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減価償却費とは何か〜利益を最大化させる為の活用方法について解説〜

3.デッドクロスを回避するための対策

購入時に自己資金を多く入れる

自己資金を多く入れて購入すれば、単純にローンの元金返済が小さくなるため、支払い利息が減ったとしても資金繰りにはある程度の余裕が出ます。また、 自己資金が多くなると借入期間を短縮できる可能性があり、 したがってデッドクロスのリスクを減らすことが狙えます。

借入は建物投資額のみとする

新築でデッドクロスを回避するには、 借入は建物投資額のみとすることが必須 となります。
なぜなら、土地価格に対しては減価償却が行われないため、土地価格の割合が大きくなればなるほど減価償却することのできる金額も減っていきます。

借入期間が減価償却期間を超えないようにする

減価償却期間よりも長い期間でローンを組む場合、減価償却期間が終われば必然的にデッドクロスに陥ります。 減価償却期間を借入期間に合わせることで、デッドクロスを避けたり、デッドクロスが起こるまでの期間を長くすることが狙えます。

特に、残存耐用年数が長い新築、あるいは築浅の物件であれば、減価償却期間は必然的に長くなります。そして、この減価償却期間中にローン返済を終えることができれば、デッドクロスが起こる可能性は限りなく低くなります。 借入の際にローン期間が長くなるようであれば、できるだけ長い期間で減価償却費計上できる新築や築浅物件を狙うのがおすすめ です。

ただし、減価償却期間が長いほど、初期の節税効果は低くなります。いくらデッドクロスのリスクを下げられるといえど、不動産投資で短期節税をしたい方にはおすすめできない物件の選び方です。

元金均等返済を選択する

元利均等返済では、年々元金返済額が増えていくため、デッドクロスが起こりやすくなります。 元金均等返済であれば、元金返済額が一定のため、元利均等返済よりはデッドクロスが起こるのを避ける、あるいは遅らせることができるでしょう。

ただし、元金均等返済は返済総額が小さい一方、 初期の返済額が大きく資金繰りが厳しくなるというデメリットがあるので、注意が必要 です。
初期の返済計画を綿密に練り、問題なく支払えるのであれば、元金均等返済を選択するのもよいでしょう。

利回りの高い物件を買う

デッドクロスによって引き起こされる問題は、キャッシュフローが悪化して手元の資金が不足することです。 利回りが高い物件を買うことはデッドクロス自体を避ける方法ではありませんが、税引き前CFが大きければ、税引き後CFがマイナスになるのを防ぐことができます。ただし、利回りの高さは、表面利回りではなく実質利回りで判断するようにしましょう。

利回りの最適解はエリアや物件により違いが出るので一概には言えませんが、少なくとも シミュレーションの結果、税引き後CFがマイナスになるような物件は避けるべき と言えるでしょう。

4.まとめ

今回は、デッドクロスの原因と対策について解説しました。
デッドクロス自体が起こること自体はよくあることで、仕方のない部分もあります。
しかし、内容をしっかりと理解しておくことで、正しい付き合い方ができるようになります。

ぜひ、今後の不動産投資において今回の内容を活かしてみてください。