【管理会社の変更】契約期間中でも、管理会社の変更はできるのか？押さえておくべきポイントや変更時の手順について解説！2023.01.26

このページをご覧いただいているということは、その多くが管理会社の変更をお考えの方だと思います。

結論から申し上げますと、管理会社の変更は可能です。しかし、注意すべき点が多々あります。

今回は、管理会社を変更するに当たっての手順・注意点、管理会社変更後の注意点について解説していきます。

1.変更にあたっての手順・確認すべきこと

現在の管理会社との契約内容の確認

オーナー様と管理会社の関係は、オーナー様が所有している物件の管理業務を、管理会社に委託している関係性です。そして、管理会社が行う業務は、オーナー様との委託契約の内容によります。契約の変更前にこの契約内容をしっかり確認しておくことが必要になります。上述したとおり、管理会社が行う業務は委託契約の内容によるため、管理会社を変更したところ業務の内容が変わってしまい、入居者からのクレームが多発、といったことも考えられます。

また、いざ解約する時になって、契約内容に解約予告が設定されていることが判明した場合、即刻の解約は出来ません。基本的に解約予告は3カ月となっている場合が多く、その場合はすぐに管理移管はできません。そのほか、契約内容と現在の状況を照らし合わせて確認する必要があります。

管理会社を変更する目的を明確にして管理の移管先を探す

管理会社の変更を検討しているということは、新しい管理会社に現在の管理会社にはないサービス、企業理念を求めているかと思います。管理会社を変更する際は変更する理由を明確にし、新しい管理会社へ求めるものをしっかりと明確にしてから管理の移管先を探しましょう。そして、新しい管理会社を探す際は、必ず複数社から話を聞き、その内容・金額を比較検討しましょう。

現在の管理会社に解約通知をする

新しい管理会社が決定し次第、現在の管理会社に解約する旨を通知します。先述したように、この際に解約条項等があると解約ができず、スムーズな管理移管が難しくなるので、注意してください。具体的な解約の手続きや方法については、管理委託契約の内容を元に旧管理会社との協議の上実施しましょう。

新管理会社と管理委託契約締結・新旧管理会社の引継ぎ

現在の管理会社との管理委託契約の解約通知後、新管理会社と管理委託契約を締結します。契約締結後、旧管理会社が預かっている敷金や賃貸借契約に関する書類、修繕履歴等が新管理会社へ引き継ぎが行われます。

この時、いい加減な管理会社ですと引き継ぎが不十分になり、修繕履歴等がわからなくなる等の問題が発生するので、注意が必要です。

契約書等の各種書面の引き継ぎ漏れ等も考えられます。引き継ぎ項目の確認は、新管理会社と協力しオーナー様の方でもしっかり確認するようにしましょう。

2.管理会社変更後の注意点

ここでは、管理会社変更後に注意すべき点について解説します。

入居者への通知

管理会社の変更が決まった時点で、遅滞なくその旨を書面等で入居者に通知しましょう。管理会社が変更になると、賃料の振込口座、引き落とし口座等に変更等があります。早めに通知し、変更点を周知しなければ、クレームにつながったり、口座変更の手続きがうまくいかずに滞納となってしまったりすることがあります。居住者様に少しでも長く住んでもらうためにも、通知作業は時間に余裕を持たせ、丁寧に実施しましょう。

保証会社の契約が終了になる場合がある

保証会社を利用している場合、保証会社によっては管理会社が変更になると契約期間中でも契約が終了となる場合があります。この場合、「保証会社なし・連帯保証人なし」となり、家賃の滞納が発生した場合対処ができなくなる可能性があります。滞納リスクに備えるためにも、保証会社が引き継げるのか、また引き継げない場合はどの保証会社へ切り替えるのか、必ず新管理会社と事前に確認しましょう。

引き継ぎ期間中の管理業務について

引き継ぎ期間中においても、進行中の入居者募集業務（リーシングマネジメント業務）や家賃回収、入居者対応等の業務は発生します。

この期間内に、当該基本業務を新旧管理会社のどちらが行うのか、しっかりと決めておく必要があります。

この期間に基本業務が実施できないと、家賃の回収ができず滞納となってしまったり、入居者対応が十分にできずクレームに繋がったりと、様々な問題を引き起こす可能性があります。

引き継ぎが開始される前に、基本業務の実施を新旧管理会社のどちらが実施するのか確認しておきましょう。

3.管理会社の選び方について

オーナー様自身が、管理会社に何を求めるのかをしっかりと認識しましょう。

物件やオーナー様の目指すゴールは様々で、だからこそ管理会社選びは迷われることと思います。

ただ一つ、どのような投資用不動産においても言えることは、「不動産賃貸業＝投資」だということです。費用対効果(投資効率＝利益)が生まれるかどうかを判断基準に全ての業務は実施しなければなりません。そして、その上でお客様と同じ立場に立ち、利害関係なく共に考えることの出来る管理会社が不動産賃貸業においての最も相応しい管理会社なのです。

管理会社の選び方については、下記記事で詳細をまとめています。

是非、確認してみてください。

【賃貸物件の利益を最大化させるなら】利益を上げるための管理会社の選び方、選ぶ際のポイントについて解説

4.まとめ

管理会社は管理委託契約の途中でも、契約に解約条項やその他契約の解除に係る特約条項等がなければ変更可能です。この機会に、現在の管理会社と締結している管理委託契約の内容を把握しておきましょう。

変更時には、新旧管理会社の引き継ぎにおけるトラブルを回避するために、オーナー様自らも契約変更の進捗状況を確認しておきましょう。

引き継ぎ期間中においては、退去業務・入居者募集業務等の基本業務を新旧の管理会社どちらが行うのかの確認も重要です。

管理会社の変更を考えているオーナー様に、ぜひこの記事が参考になれば幸いです。ここまでお読みいただき、誠にありがとうございました。