賃貸管理業務について解説2024.12.26

1.賃貸管理業務とは

賃貸管理業務とは、不動産オーナーが所有する賃貸物件に関連する運営・管理業務全般を指します。賃貸管理業務は、物件の維持・管理だけでなく、入居者とのやり取りや収益の最大化を目指した経営管理も含まれます。これらの業務を行うのは、主に賃貸管理会社やプロパティマネジメント会社です。

賃貸管理業務には、大きく分けて以下のような内容が含まれます。

ー 入居者募集・契約管理

•  広告・宣伝：物件に空室が発生した場合、賃貸管理会社はインターネットの不動産ポータルサイトやチラシ、看板などを活用して入居者を募集します。

• 内覧対応：賃貸物件に興味がある人に対して、物件の内覧を手配し、条件や設備などについて説明します。

• 契約手続き：入居希望者と賃貸契約を結ぶため、契約書を作成し、必要な保証人や保証会社の手続き、契約金（敷金・礼金など）の徴収を行います。

• 更新手続き：賃貸契約の期間満了前に、契約更新の手続きを行います。家賃改定や更新料の確認などもこの時に行われます。

ー 家賃管理

• 家賃の徴収：賃貸物件に住んでいる入居者から家賃を定期的に徴収します。入居者が月ごとに支払う家賃や共益費を管理し、遅延がないかを確認します。

• 滞納者対応：入居者が家賃を滞納した場合、督促や支払いスケジュールの調整を行います。場合によっては、法的手続き（内容証明郵便の送付や訴訟など）も行うことがあります。

ー 入居者管理

• 入居者対応：入居者からの問い合わせや苦情、リクエストに対応します。例えば、設備の不具合や修繕の依頼、近隣トラブルに関する調整などです。

• 退去手続き：入居者が退去する際、退去日の調整、立会い、敷金の清算、原状回復費用の確認などの手続きを行います。

• 退去後のリフォーム：入居者の退去後、物件の清掃や必要な修繕・リフォームを手配します。

ー 物件の維持管理

• 定期点検・メンテナンス：物件の設備や建物の状態を定期的にチェックし、必要な修繕やメンテナンスを行います。たとえば、空調設備や給排水設備、エレベーターの点検などが含まれます。

• 緊急対応：水漏れ、停電、エレベーターの故障など、緊急のトラブルが発生した場合、迅速に対応します。入居者が不便を感じないよう、速やかに修理業者を手配します。

• 長期的な修繕計画：物件の価値を維持するために、定期的な大規模修繕やリフォーム計画を策定し、実施します。

ー 法的対応・契約管理

• 契約書の作成：賃貸契約書や更新契約書を作成し、法的に正しい内容で契約を結びます。また、契約書に記載する重要事項や特約条項についても管理します。

• 法的手続き：入居者との契約違反（家賃滞納、規約違反など）に対して法的措置を取る場合、弁護士と連携して内容証明を送ったり、裁判を起こすなどの対応をします。

ー 財務管理

• 収支報告書の作成：賃貸物件の収入（家賃）と支出（修繕費、管理費、税金など）を管理し、オーナーに定期的な収支報告書を提出します。

• 税務対応：不動産の税金（固定資産税や都市計画税）や、賃貸収入に関する税務申告をサポートします。

ー マーケティング・プロモーション

• 家賃設定：市場調査を行い、賃貸物件の家賃を適正に設定します。周辺の相場や物件の立地、設備などを考慮して、家賃の見直しを行います。

• 空室対策：空室が発生した場合、広告活動やプロモーションを行い、早期に入居者を見つけるためのサポートをします。

賃貸管理業務を行う管理会社は、これらの業務を全てまたは一部を担当します。管理会社によっては、全般的な賃貸管理業務を包括的に行ってくれる場合もあれば、特定の業務（家賃管理のみ、契約業務のみなど）を提供する場合もあります。オーナーは自分のニーズに合わせて、フルサービスの賃貸管理会社や、特定の業務を担当する業者を選ぶことができます。

2.どこまで対応してくれるのか

賃貸管理業務は、管理会社がどこまで対応してくれるかは、契約内容や管理会社の提供するサービスの範囲によって異なります。しかし、一般的には賃貸管理業務を依頼することで、物件の運営を効率化し、安定した収益を確保するために必要な多くの業務を代行してくれます。

以下に、賃貸管理会社が提供する主な業務範囲と、それに含まれる業務内容を具体的に示します。

ー 入居者募集・契約管理
賃貸管理会社は、物件の空室が発生した場合に、入居者を募集し、契約手続きまでをサポートします。

• 広告・宣伝：物件が空室になると、インターネットの不動産ポータルサイトやチラシ、看板、SNSなどで入居者を募ります。

• 内覧対応：入居希望者に物件を案内し、条件の説明や質問に対応します。

• 契約書作成：入居者と賃貸契約を結ぶための書類作成を行います。必要に応じて保証人や保証会社との連絡調整をします。

• 契約更新・解約手続き：入居者が契約更新を希望する場合、契約内容を確認して更新手続きを行います。また、退去する場合の解約手続きも行います。

ー 家賃管理
賃貸管理会社は、家賃収入を適切に管理し、滞納の対応を行います。

• 家賃徴収：毎月の家賃や共益費、駐車場代などを入居者から集金します。入居者には振込先や支払方法を案内します。

• 滞納者対応：入居者が家賃を滞納した場合、督促や連絡を行い、場合によっては法的手続きを取ることもあります（内容証明の送付、訴訟など）。

• 領収書の発行：家賃の支払いに対して領収書を発行し、必要に応じて賃貸契約内容や支払い状況を報告します。

ー 入居者管理
入居者の対応や問題解決も賃貸管理会社の重要な業務の一部です。

• 入居者からの問い合わせ対応：入居者が生活に関して困っている場合や、修理・メンテナンスに関する依頼があった場合、それに対応します。例えば、電気や水道、ガスの故障、近隣トラブルなどに迅速に対応します。

• 契約違反の対応：入居者が契約違反（騒音、ペット禁止規則の違反、遅延家賃など）をした場合、管理会社が調整や警告を行います。

• 退去時の対応：入居者が退去する際、立会い、原状回復の確認、敷金の清算を行います。

ー 物件の維持・管理
賃貸管理会社は、物件の価値を保つために必要な**メンテナンスや修繕業務**を行います。

• 定期点検：建物や設備が適切に機能しているかを定期的にチェックします。エレベーターや空調設備の点検、外壁や屋根の点検などが含まれます。

• 緊急対応：水漏れ、停電、エレベーター故障など、緊急の問題に迅速に対応します。修理業者を手配してトラブルを解決します。

• リフォームや修繕：老朽化した設備や内装をリフォームしたり、破損した部分を修繕したりします。退去後のリフォームを手配することもあります。

ー 法的対応
賃貸管理会社は、法的な問題にも対応します。これには、契約の取り決めや法律に基づく対応が含まれます。

• 契約書作成・更新：賃貸契約書を法的に有効なものとして作成し、更新時にも再確認します。

• 法的手続きの対応：家賃滞納や契約違反が発生した場合、賃貸管理会社は内容証明郵便を送ったり、法的措置（訴訟や立ち退き）を取ることができます。

• 法律相談：不動産に関する法律や税務について、専門家と連携してアドバイスを提供します。

ー 財務管理
賃貸管理会社は、物件の収支を管理し、オーナーに対して適切な財務報告を行います。

•  収支報告書の作成：毎月または毎年、家賃収入や支出（修繕費、税金など）をまとめた報告書をオーナーに提供します。

• 税務対応：税務申告に必要な書類の作成や税務関連のアドバイスを行う場合もあります。

• 費用の管理：物件の維持費用や管理費用の適正な管理を行います。

ー マーケティング・空室対策

• 家賃設定の見直し：物件の周辺相場を調査し、適切な家賃を設定します。競争力のある価格を維持するために家賃改定を行うことがあります。

• 空室対策：物件が空室になった場合、効果的な広告やプロモーション活動を行い、入居者を早期に見つけます。

3.賃貸管理業務を依頼する範囲

賃貸管理業務は、完全委託と一部委託の2つの形態があります。オーナーがどの範囲まで任せるかによって、依頼する内容が変わります。

• 完全委託（フルサポート）：賃貸管理会社に物件のすべての運営を任せる形です。入居者の募集から、契約更新、家賃徴収、修繕、退去後の清算まで、すべてを管理会社が代行します。この場合、オーナーは管理業務にほとんど関与せず、管理費用を支払うことになります。

• 一部委託：特定の業務だけを管理会社に依頼する形です。例えば、家賃の徴収や契約書の作成だけを依頼し、物件の修繕や入居者対応は自分で行う、という形です。この場合、管理費用が安くなることがあります。

4.まとめ

賃貸管理業務は、物件の運営を包括的にサポートする業務です。管理会社が対応してくれる範囲は、オーナーのニーズや契約内容によって異なりますが、一般的には以下の業務が含まれます。

• 入居者の募集・契約管理
• 家賃管理（滞納対応を含む）
• 入居者対応（苦情・問い合わせなど）
• 物件の維持・管理（点検・修繕）
• 法的手続きや契約書の管理
• 財務管理（収支報告、税務対応）
• 空室対策やマーケティング

これらの業務をどこまで委託するかは、オーナーの方針や予算に応じて選ぶことができます。管理業務を外部に委託することで、時間や手間を削減し、より効率的に物件運営を行うことができます。