不動産収益を最大化するビルマネジメント（建物管理）について解説2023.01.12

不動産投資を実施するにあたって避けることの出来ない業務が、ビルマネジメント業務になります。
資産価値の維持に大きく関わる本業務は、建物が存在する限り必須の重要な業務になります。
そして、不動産管理における支出のほとんどは、この建物管理業務にて発生します。
つまり、この支出をいかに抑えていくかが、収益を最大化させるポイントになります。

ビルマネジメント（建物管理）業務において支出を抑えるために重要なことはただ一つ、「費用対効果が生まれるかどうかを意識し提案できているか」です。

1.通常の管理会社にとって、管理とは大きな収益源

まず前提として、このビルマネジメント業務において、管理会社とオーナー様の利害関係は一致しません。
なぜなら、管理会社にとって、ビルマネジメント業務で発生する修繕工事等の業務は、管理会社にとって収益の柱となっているからです。事実、管理会社の営業にはノルマがある場合が多く、その成績の指標としてよく用いられるのが、修繕工事の受注件数と総額です。

一方で、修繕工事等の実施はオーナー様にとって不動産の運用上最も大きな支出であり、なるべく回数や費用を抑えていく必要があります。
建物管理業務で発生する修繕費を抑え、不動産収益を最大化させるには、必要のあるもののみを、適切な内容で迅速に実施する必要があるのです。

通常の管理会社が実施する建物管理業務とは

先述した通り、通常の管理会社にとって修繕工事の実施は管理会社にとっての収益の柱です。管理委託費を安くする代わりに、この修繕工事の実施で稼ごうとする会社がとても多いのが現状です。

緊急性がなく、不要な工事等であっても必要なように見せかけてオーナー様に提案したり、不具合の初期で対策をしていれば修繕費が少しで済むものをわざと泳がせ、大きな不具合となってから提案し修繕費を高く取ったりと、修繕費を稼ぐための手法は多岐にのぼります。

プロパティマネジメント会社（当社）の管理とは

収益用不動産の運用マネジメントを行なっているという観点から、不動産投資家の立場に立った管理業務を行います。 修繕工事との支出は不動産収益の最大化を目指す為に実施するという認識を前提にし、費用対効果(投資効率＝利益)が生まれるかどうかを判断基準にした提案を行うため、不必要な工事等の提案は行いません。
また、修繕工事の実施目安として長期修繕計画を策定します。分譲マンションでは一般的な長期修繕計画ですが、これを収益不動産に当てはめることで長期的視点に立った収益案の提案が可能です。

2.ビルマネジメントの重要性について

神社や仏閣などを見ると、RC造でもない木造の建築なのにも関わらず、耐用年数を大幅に超え何百年の時を超え現在も存続し価値を維持し続ける建物がたくさんあります。

以上の神社仏閣の例からも分かるように、建物管理の本質はBM（ビルマネジメント）にあります。定期的に建物の躯体や外壁の細かい変化に気を配らなければ、建物は存続することができません。
しかし、このBMに力を入れて管理している管理会社は、基本的に存在しません。
なぜなら、BM関連業務は手間がかかる上に収益性が低く、入居率のような分かりやすい数値でアピールが難しいからです。また、BM業務を疎かにし、建物にダメージが蓄積していくことは通常の管理会社にとってはビジネスチャンスになるのです。

そのビジネスチャンスとは、大規模修繕工事等の大掛かりな修繕工事です。管理会社にとっては、これらの工事が最も収益性が高いため、実施を積極的に進めます。オーナーサイドから考えると、これらの工事は多額の費用がかかり、収支を大きく圧迫することからなるべく避けたい工事です。これらの工事を実施したい管理会社と、なるべく実施のしたくないオーナーは、本来利害関係が一致しないのです。

ビルマネジメント業務が疎かになっていると、早い周期でのリフォーム、修繕の必要性が増し、それにより多額の費用がかかることから、支出が膨らみ物件全体での収支を圧迫することとなります。
それだけではなく、建物不具合により資産価値が大きく低下してしまう等、様々な問題に発展する可能性があります。

上記の弊害は、収入を生むためのメイン業務であるリーシング（入居者募集）マネジメントにまで及びます。
建物が適切に管理されていない場合、入居者の満足度が低下し空室が発生しやすくなったり、リーシング（入居者募集）業務が難しくなり、家賃収入が低下することとなります。

3.必要な対策

これらを防ぐためには、物件のスペックに合った適切な内容で、日常的な清掃業務や点検作業が必要不可欠となります。
例えば、東京都心部にある物件と地方の郊外の物件では、居住者から求められる清掃のレベルは変わりますし、新築と築40年の物件では必要となる点検作業の項目や点検回数も大きく違ってきます。

費用対効果を意識し、最適な仕様にて管理を提案できる管理会社こそが、支出を削減し収益を最大化させることが出来る管理会社なのです。

4.まとめ

いかがだったでしょうか。不動産収益を最大化するビルマネジメントに必要なのは、 「費用対効果を意識しているか」という点 です。この点が抜け落ちていると、収益を最大化させることはできません。

ポイント

・ 修繕工事の実施がメイン業務となっていないか
・ 費用対効果を意識した提案ができる会社か

通常の管理会社ではその点が抜け落ちていることが多々あります。通常の不動産管理と投資として行う賃貸不動産管理は、全く内容が違います。その道のプロに依頼することをお勧めします。
管理会社を選ぶ際の参考にしてみてください。