収益不動産経営の利回り最低ラインは何%か。目安を解説！2024.02.05

本業として収益不動産経営を始める際、まず考えることは「より収益を得られる物件はどれか」ということでしょう。
本業が別にあり、そこで十分に収益が得られている場合は、収益性を求めなくても資産性が高ければ良いことも多いですが、収益不動産を本業とする場合は資産性よりも収益性を求めなければなりません。

そこで今回は、本業を収益不動産の運用としていきたい方に向け、利回りの最低ラインは何%を目指せば良いのか、解説していきます。

なお、利回りの種類、計算方法については、利回りの基礎知識については、以下の記事にて解説しておりますので、まず基礎から知りたいという方はこちらもぜひ参考にしてください。

【不動産投資入門編】理想の利回りとは？　基礎知識含め解説！

また、今回算出している利回りデータは、健美家掲載の

収益物件　市場動向　2023年間レポート

を参考に、一部引用しております。 利回りデータの詳細は上記URLよりご確認ください。

1.【ワンルームマンション等の区分投資】表面利回りと実質利回りの目安

まずは、マンションなどの部屋を1室から所有し運用する「区分投資」について解説していきます。

区分投資の利点は、まず、自己資金が少なくても始められることです。不動産投資ローンを利用すれば、自己資金が100万円程度であっても始められるため、一般的なサラリーマンでも始めやすいでしょう。物件の管理についても、一棟の物件では通常家主が行う共用部分の管理をマンション管理会社に任せることができるため、大きな手間はかかりません。
また、1室あたりの投資額が少なくて済むため、1ヶ所のアパートやマンションではなく、さまざまな立地や条件の複数の部屋に分散して投資できます。

とはいえ、投資額も少ない分そのリターン、利回りも低くなりがちです。
2023年区分マンションの利回り平均は全国平均で以下の通りです。

築10年未満：4.47%
築10年〜20年：4.83%
築20年以上：7.87%

なお、この数字は表面利回りでの数字なので、実質利回りはさらに下がります。
不動産投資ローンを利用した場合はその返済、加えて管理費や修繕積立金なども費用として出ていきます。
特にローンの返済中には、利回りを期待することはあまりできないでしょう。

2.【一棟アパート・マンション】表面利回りと実質利回りの目安

次に、土地含め新築アパートやマンションを一棟まるごと購入して経営する場合の利回りはどの程度なのでしょうか。
2023年一棟アパート及び一棟マンションの利回り平均は全国平均で以下の通りです。

・一棟アパートの場合
築10年未満：6.38%
築10年〜20年：7.32%
築20年以上：9.47%

・一棟マンションの場合
築10年未満：5.00%
築10年〜20年：6.57%
築20年以上：8.32%

区分マンションと同じく、この数字は表面利回りでの数字なので、実質利回りはさらに下がります。
上記のように、マンションはエレベーターや共有部分の充実などの設備費が多く必要となることから、アパートよりも低くなる傾向があります。

また、所有している土地を収益不動産経営に活用する場合、投資額も建物の費用だけで済むため、平均よりも利回りが高くなります。

例えば、2,000万円の土地に1,000万円でアパートを建築したとします。年間の家賃収入が150万円程度である場合、土地を含めて購入した場合の表面利回りは、「150万円÷3,000万円×100＝5%」です。一方、土地をもともと所有している場合の表面利回りは「150万円÷1,000万円×100＝15%」という計算になります。
このように、土地を所有している場合には、何もないところから始めるアパート経営よりも高い収益を期待できるのです。

ただし、人の少ない地方などの場合は空室リスクが高く、アパートを建てても入居者が集まらないこともあります。
所有している土地の活用方法は、立地や周辺環境を考慮して選択しましょう。

3.収益不動産の利回り最低ラインは何%か

• 一棟新築アパートの利回り傾向

  新築アパートの場合、近年の建築費高騰の煽りを受け、利回りは低くなる傾向にあります。
  新築は中古より家賃を高く設定できますが、ある程度の限界があります。
  特別なメリットのある物件でない限り、新築以外の物件とそれほど大きな差をつけることはできないことが多いです。
  
  ただし、修繕などの維持管理費は中古マンションよりかからず、その後の修禅計画も見通し立てて検討できます。
  また新築は人気があり、中古物件に比べて空室リスクも低く客付けも比較的容易な為、手間がかからず安定して運用できます。
  
  新築の場合、利回りばかりを気にするのではなく総合的に判断する必要があるのではないでしょう。

  一棟中古アパートの利回り傾向

  中古アパートの購入価格は新築よりも低いため、新築アパートに比べると利回りは高めになることが多いです。
  
  ただし、修繕費やリフォームなどの費用は増えるため、実質利回りで考えるとそれほど利回りが高くない場合も考えられます。
  
  なお、中古物件の高い利回りには裏に高い経営リスクをはらんでいる物件も存在します。修繕履歴がなく、隠れた瑕疵がある物件や借地権物件は購入後に思いもよらない場面で支出が発生する危険があるため、相場よりも高い利回りの高い物件を検討する時はよく調べることをお勧めします。

  ワンルームマンションの利回り傾向

  ワンルームマンションも、一棟アパートと同様、購入価格に差があるため都市部では利回りが低く、地方では高くなります。
  
  基本的にはワンルームマンションは一棟物件よりも手間がかからないことが多いです。
  建物の外壁などの共用部はマンション全体での修繕となり、個人での手間は基本的にはかかりません。
  また、修繕積立金がしっかり組合でプールされていれば大きな支出か発生することも少なく、見通しが立てやすいです。しかし、以下のような中古ワンルームマンションに投資する際には注意が必要です。
  
  ・旧耐震基準で建てられた物件
  ・管理会社・管理組合が適切に機能していない物件
  ・修繕積立金がしっかり積み立てられていない物件
  
  このようなマンションの場合、大規模修繕工事に合わせ一時金を徴収してきたり、また適切に修繕工事が行われずマンションの資産価値が下がってしまう恐れがあります。
  
  ワンルームマンションは、利回りだけではなく建物全体で評価する必要があるでしょう。

4.まとめ

不動産投資において、最初の指標となるのは利回りでしょう。この記事では、アパートやマンション物件のさまざまな条件がどのように利回りに影響するかということや、利回りの最低ラインをご紹介しました。

経営を考えたときに利回りを気にするのは当然のことですが、利回りはその物件の収益を保証するものではありません。そのため、「高利回りありき」で物件を選ぶのは危険です。

基本的な考え方としては、まず自分がどのような不動産投資を行いたいかをしっかりと考え、その希望に見合った利回りの物件を選ぶようにすると良いでしょう。そして最後は、利回りだけではなく、一つひとつの物件についてきちんと検証し、納得のいく決断を下すことが重要です。

当社ではそのような検討段階での相談も受け付けておりますので是非お気軽にご連絡ください。