賃貸物件のオーナーさんが抱えやすい悩みとその対策、活用すべき業者を紹介！2024.01.23

ここでは、賃貸物件のオーナーが抱える一般的な悩みとその具体的な解決策をまとめました。

1.賃貸物件のオーナーさんが抱えやすい悩みとは

空室率の上昇

賃貸経営中のオーナーを悩ますのが「空室率」です。
空室状態がつづけば、その間の家賃収入は減ってしまい、運用がままならなくなってしまいます。
空室率を下げるには、空室の原因を突き止めたうえで効果的な空室対策をおこなう必要があります。

・適切な空室対策
空室対策として、まずは空室になってしまっている原因を突き止めることが大事になります。
単に賃貸仲介会社の募集業務に問題がないようであれば、募集業務に力を入れている賃貸仲介会社に変更し様子を見ましょう。
募集業務に力を入れている賃貸仲介会社の見分け方は以下の記事で解説していますので、参考にしてみて下さい。

物件や募集条件に何らかの問題があるようであればその問題を潰さない限り改善は難しくなります。
地域のニーズに沿った間取り設定や費用対効果のあるリフォーム、相場を読み適切な家賃設定が必要になります。
費用対効果のあるリフォームの詳細は下記の記事をご覧ください 。

【賃貸物件の収益を最大化させるなら】投資効果を意識したリフォーム・リノベーションとは

詳しい空室対策方法についてはこちらの記事をご覧ください 。
＞＞安定した賃貸経営に欠かせない「空室対策」とは？効果的な１０の方法を紹介！

家賃滞納者の発生

賃貸物件の入居者による家賃滞納のトラブルは、賃貸経営において一般的なリスクの一つです。
家賃滞納は、基本的には支払い忘れや引き落とし口座の残高不足など、軽微なものがほとんどですが、入居者の支払い能力が低い場合等の重篤なパターンの場合、家賃収入が無くなるだけではなく、督促業務や訴訟手続きで多大な費用と労力がかかります。

・早期の対策、滞納が起こらない仕組みづくりが重要
家賃滞納は、早期の対策、また家賃滞納が起きない仕組みづくりを 家賃滞納のトラブルが発生した場合、とにかく必要になるのは法律に則った適切な対策です。
家賃滞納の理由が支払い忘れなどの軽微なもので無く、支払い能力の欠如などの重篤なものであることが判明した場合、即弁護士などの専門家に協力を仰ぎ、対策を立てましょう。
また、入居審査を厳しくするなど、家賃滞納が起きない仕組みづくりを行うことも需要になります。

家賃滞納対策については、以下の記事で解説していますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

【オーナー様必見】家賃滞納が起こった時にすべき対応と解決に向けた手順を解説

 

賃貸管理会社が怠慢

賃貸物件のスペックは悪くないのに入居が付かない、家賃の振り込みが適切に行われない、管理物件の修繕が適切に行なわれない等の場合、管理委託の業務内容に不足や問題があるか、そうでない場合は賃貸管理会社やその担当の質の低さが疑われます。

・契約内容の見直し、管理会社の変更を検討
契約内容に問題がある場合は契約を見直し、見直し後も改善されない場合やそもそも改善の見込みがない場合は管理会社の変更を検討しましょう。

管理会社選びは、収益不動産を運用していく上でとても重要になります。 不動産の収益を左右するのは、管理会社です。
管理会社変更のポイントや注意点、また収益を最大化させるための管理会社の選び方については以下の２つの記事を参考にしてみてください。

詳しい管理会社の変更についてはこちらの記事をご覧ください。

【管理会社の変更】契約期間中でも、管理会社の変更はできるのか？押さえておくべきポイントや変更時の手順について解説！

収益を最大化するための管理会社の選び方についてはこちらの記事をご覧ください。

収入（家賃）を最大化することのできる管理会社の特徴について解説

思わぬ修繕の発生

突発的な設備の故障や漏水などの修繕は、思わぬ出費につながります。
修繕箇所をそのままにしておくと、入居者離れにもつながってしまいます。

・修繕工事を計画的に行う
早期に対策が打てるように、修繕費として資金を確保しておくことが重要です。 また、それぞれの設備の耐用年数や劣化状況から、長期修繕計画を策定し、予算を確保しておくなどの対策も重要になります。

収益不動産における修繕工事の考え方の詳細についてはこちらをご確認ください！

収益不動産の大規模修繕工事の必要性について〜収益を最大化させるために考える〜

物件の売却時期

出口戦略として賃貸物件を売却するべきかどうかで悩むことがあると思います。
自身の属性や総資産、借入状況等にもより最適な売却時期は人それぞれです。
不動産は、売却が完了して利益が確定します。
この出口戦略で躓くと、今までの利益分まで消し飛んでしまうことにもなりかません。

物件を運用し始める前から、しっかりとご自身にとっての最適な売却時期について理解しておくことが重要です。

2.賃貸トラブル回避のため知っておくべき「改正民法」

2020年4月の民法改正により、賃貸借契約の一部に変更がありました。

・賃貸借終了時の敷金ルール、原状回復ルールの明確化
改正民法では、敷金の返還範囲や原状回復費用負担についてのルールが以下のように明確化されました。

【敷金は、原状回復工事の経年変化以外の損傷を修繕することに使われ、残りがある場合は賃借人に返還される】
【賃借人が負う原状回復義務について、通常損耗や経年変化による部分についてはその義務を負わない】

オーナーと入居者間でトラブルになっていた退去時の原状回復費用や敷金の返却でしたが、今後は上記のルールにのっとった対処が求められます。
なお、原状回復の通常損耗や経年変化にはどのようなケースが該当するのか、あらかじめチェックしておきましょう。

参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

3.トラブルが起こった際に相談できる専門家一覧について

上記のように、賃貸経営をおこなううえでは様々な悩みやトラブルが発生します。
専門的な内容も多いため、困った際には業者や専門家にアドバイスやサポートをお願いする必要があります。
そこで、ここでは頼るべき専門家とその活用シュチュエーションについて紹介します。

①不動産管理会社
オーナーからの委託で賃貸物件の管理業務をおこなうのが「不動産管理会社」です。

収益不動産を運用していく上で、最も一般的な業者になります。
入居者対応として設備の修繕・手配やクレーム処理、家賃回収代行、共用部の清掃などを行います。
なお管理範囲は、オーナーと不動産管理会社との契約内容によって異なります。

不動産管理会社は、本業が別にあり自主管理する時間のないオーナー様、不動産運用の知識が全くないオーナー様などが活用すべき業者になります。

②賃貸仲介会社 　
仲介会社は、貸主（オーナー）と借主（入居希望者）をつなぎ、賃貸借契約を成立させる役割を持ちます。
入居者募集広告を作成・掲載し、物件の内見案内、賃貸借契約手続きから鍵の引き渡しまで、トータルでサポートを行っています。

自主管理のオーナー様も、この賃貸仲介会社を利用し客付けを進めるのが一般的です。
賃貸管理会社が客付けを兼任している場合も多くありますが、管理会社の客付け能力が低い場合も多々あります。
その場合は、遠慮せずに積極的に外部の賃貸仲介会社を活用しましょう。

③サブリース会社
サブリース会社は、大家さんから借り上げた賃貸物件を第三者に転貸する会社を指します。
管理会社の発展的な会社で、空室が発生しても一定の家賃が振り込まれる家賃保証がつくため、安的的な家賃収入見込めます。

ただし、空室が発生しても家賃が保証される一方、年数経過とともに設定家賃が減額され収益が悪化したり、通常の賃貸借契約よりも管理手数料が高く、収益を最大化できなくなってしまう等のデメリットがあります。
収益性度外視で、とにかく不動産管理に手間を一切かけたくないオーナー様が利用するべき業者になります。

詳しいサブリース契約のメリット・デメリットについてはこちらの記事をご覧ください！

サブリース解約はできないのか？契約解除の方法・注意点

④税理士・公認会計士
税理士・公認会計士は、事業経営者の税務会計業務を代行します。
賃貸経営では、日常的な会計処理や確定申告書の作成などを委託するオーナーも少なくありません。
なお、税務会計のサポート範囲は契約内容により異なります。

⑤弁護士
賃貸経営において、家賃延滞や入居者間のトラブル、原状回復費用負担のトラブルなど、弁護士に相談・依頼をすることで入居者との交渉や法的な手続きを代行してくれます。
家賃滞納や入居者間のトラブルなどは、専門的な知識を持った人間が早期に対応する必要があります。
何かトラブルに巻き込まれた場合、積極的に活用することをお勧めします。

⑥修繕・リフォーム会社
建物の修繕、リフォームやリノベーションをおこなってくれるのが修善・リフォーム会社です。
工事のノウハウが豊富で、突発的な修繕はもちろん、退去後の原状回復、リフォームやリノベーションまで行う会社もあります。
管理会社に修繕の手配まで依頼しているオーナー様は管理会社を通して依頼するため、直接関わることはありませんが、自主管理のオーナー様だと直接関わることが多くなります。

管理会社を通して修繕依頼をする場合、実費でかかる修繕費に加え、管理会社に業者の紹介料を払わなければならないことが一般的で、直接業者に修繕依頼する場合より割高になります。
一方で、業者の選定・監督は管理会社が行うため、工事品質は担保されやすいという特徴があります。

修繕工事やリフォームリノベーションの工事品質の見極めができる方や、信頼できる業者と懇意にしている方は管理会社を通さずに直接依頼する方がより安く工事を実施できます。

4.まとめ

賃貸物件のオーナーが抱える悩みとその解決方法を解説しました。
賃貸経営をつづける以上、は様々な悩みは尽きません。
しかし、あらかじめリスク内容を把握し、しっかり対策をおこなうことで、オーナーが抱える悩みを解消することが可能になるのです。 当社でも対策可能ですので、ご興味がありましたら是非一度ご相談ください。